Investīciju objekts · visas ēkas pārdošana
Pārdod īres namu Rīgas centrā: 120 servisa apartamenti vienā darījumā
Noliktavas iela 5: 1905. gada daudzdzīvokļu ēka 100 m no Vecrīgas, renovēta un pārveidota par mēbelētiem dzīvokļiem ar sporta zāli, pirti un koworkingu. Darbojas kopš 2026. gada marta.
- Orientējošā cena
- €20milj.
- Dzīvokļi
- 120
- Ēkas kopplatība
- 5 300m²
- Iznomājamā platība
- 4 120m²
- Uz vienu dzīvokli
- €167tūkst.
Ēka, kas jau darbojas, nevis projekts
Seši iemesli, kāpēc šis investīciju objekts ir pievilcīgs institucionālam pircējam, un viens apstāklis, ko norādām jau sākumā: objekts atvērts nesen, tāpēc tā ienākumi vēl tikai veidojas.
2026
Darbojas kopš marta
Dzīvokļi ir mēbelēti, ēkai ir savs zīmols, un izīrēšana jau šodien notiek tiešsaistē. Pircējs pārņem ēku ar īrniekiem, īres līgumiem un darbības datiem, nevis būvniecības ieceri; pārvaldības programmatūra — pēc atsevišķas vienošanās.
+20
Izīrēšanas potenciāls
100 dzīvokļi ir gatavi izīrēšanai; vēl 20 — augšējais stāvs, seši cokolstāvā un viens pirmajā stāvā — vēl nav gatavi. To pabeigšana un ēkas piepildīšana ir pircēja potenciāls; termiņi un izmaksas ir datu telpā.
1905
1905. gada fasāde, 2026. gada interjers
Vēsturiska Rīgas arhitektūra ielas pusē; aiz fasādes — renovēti dzīvokļi, pakalpojumi un koplietošanas telpas.
100 m
Līdz Vecrīgai
Viduslaiku vecpilsēta, UNESCO Pasaules mantojuma objekts, ir īsa gājiena attālumā. Parki — 200 m, Daugava — 400 m, Klusais centrs — 600 m.
96 %
Mazi mājokļi, plašs pieprasījums
115 no 120 dzīvokļiem ir studijas un dzīvokļi ar vienu guļamistabu: mājokļi vienam vai diviem — studentiem, speciālistiem, kas pārceļas uz Rīgu, un vidēja termiņa īrei.
3 min
Pārvaldība vienā platformā
Katrs jauns pieprasījums trīs minūšu laikā saņem automātisku pirmo atbildi. Izīrēšana, depozītu pieņemšana tiešsaistē, rēķinu izrakstīšana, uzkopšana un tehniskā apkope notiek vienā pašu izstrādātā sistēmā, tāpēc komanda uz vietas paliek neliela.
Ēka īsumā
Stūra ēka ap iekšpagalmu: trīs kāpņu telpas, seši stāvi virs cokolstāva, katrs pabeigtais dzīvoklis tiek izīrēts mēbelēts.
- Adrese
- Noliktavas iela 5, Rīga, LV-1010, Latvija
- Celta
- 1905. gadā; renovēta, 2026. gada martā atvērta kā servisa apartamentu ēka
- Ēkas kopplatība
- 5 300 m²
- Iznomājamā platība
- 4 120 m² (pārdevēja dati; dzīvokļu sarakstā platību summa — 4 058 m²)
- Dzīvokļi
- 120: 45 studijas, 70 ar vienu guļamistabu, 5 ar divām guļamistabām
- Stāvi
- Cokolstāvs un seši stāvi ap iekšpagalmu
- Statuss
- Darbojas: 100 dzīvokļi gatavi izīrēšanai, 20 vēl nav gatavi
- Koplietošanas telpas
- Sporta zāle, pirts, koworkings, lobijs ar kafijas bāru, veļas mazgātava
- Iekārtojums
- Pabeigtie dzīvokļi tiek izīrēti pilnībā mēbelēti un aprīkoti
- Piedāvātā īres maksa
- Cenrāža vidējā īre ap €32 par m² mēnesī kopā ar fiksēto komunālo maksu; pašreizējās piedāvājuma cenas un faktiskās likmes — īrnieku sarakstā (rent roll)
- Operators
- SIA «N5», ar zīmolu HIDE
- Darījums
- Visas ēkas pārdošana; struktūru saskaņo ar pircēju
Shēma, nav mērogā
120 mājokļi vienam vai diviem
Studijas un dzīvokļi ar vienu guļamistabu veido 96 % ēkas dzīvokļu. Vidējā platība: studija 23 m², ar vienu guļamistabu 39 m², ar divām guļamistabām 61 m².
| Tips | Skaits | Platība |
|---|---|---|
| Studija | 45 | 15–33 m² |
| 1 guļamistaba | 70 | 28–68 m² |
| 2 guļamistabas | 5 | 49–68 m² |
Pārdevēja pro-forma · EUR
Skaitļi un to pieņēmumi
Šis ir pārdevēja pro-forma aprēķins: izīrēti visi 120 dzīvokļi, bez vakances korekcijas. Tas ir mērķis, nevis šodienas rezultāti: tā €143 400 mēnesī (≈€34,8 par iznomājamās platības m²) pārsniedz to, ko pašreizējais cenrādis dotu pilnā noslodzē (≈€130 000). HIDE tika atvērts 2026. gada martā un ir izīrēšanas fāzē; īrnieku saraksts (rent roll), noslodzes vēsture un līgumu termiņu grafiks ir datu telpā pēc konfidencialitātes līguma (NDA) noslēgšanas.
Pārdevēja pro-forma pilnā noslodzē, EUR
| Pozīcija | Vasaras mēnesis | Ziemas mēnesis | Gads |
|---|---|---|---|
| Īres ienākumi | 143 400 | 143 400 | 1 720 800 |
| Komunālie pakalpojumi | (7 608) | (15 925) | (141 198) |
| Personāla izmaksas | (9 500) | (9 500) | (114 000) |
| Nodokļi | (6 736) | (6 736) | (80 832) |
| Komerciālās un administratīvās izmaksas | (7 594) | (7 594) | (91 128) |
| Bruto darbības peļņa | 111 962 | 103 645 | 1 293 642 |
Gads — mūsu pārrēķins no pārdevēja vasaras un ziemas mēneša (6 + 6). Remonts un uzturēšana, apdrošināšana, izīrēšanas izmaksas, mēbeļu rezerve un programmatūras licence nav norādītas atsevišķās rindās; operatora atlīdzība, kapitālieguldījumu rezerve, finansēšana un pircēja izmaksas nav iekļautas. Neauditēti dati.
- Bruto īres ienesīgums
- 8,6 %
- €1,72 milj. pro-forma īres ienākumi ÷ €20 milj.
- Darbības peļņas ienesīgums
- 6,5 %
- €1,29 milj. pro-forma peļņa ÷ €20 milj.
- Darbības izmaksas
- 24,8 %
- no pro-forma īres ienākumiem
- Cena par iznomājamās platības m²
- €4 854
- €20 milj. ÷ 4 120 m²
Pārbaudiet paši
Pie orientējošās cenas €20 milj.: pazeminiet ienākumus zem pro-forma līmeņa, paaugstiniet izmaksas virs tā un skatiet, kas paliek pāri.
Darbības peļņas ienesīgums pie €20 milj. atkarībā no sasniegtajiem ienākumiem un darbības izmaksām
| Sasniegtie ienākumi (rindas) pret darbības izmaksām (kolonnas), abi kā daļa no pro-forma līmeņa | 90 % | 100 % | 110 % | 120 % | 130 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 % | 6,7 % | 6,5 % | 6,3 % | 6,0 % | 5,8 % |
| 85 % | 5,4 % | 5,2 % | 5,0 % | 4,8 % | 4,5 % |
| 70 % | 4,1 % | 3,9 % | 3,7 % | 3,5 % | 3,2 % |
| 55 % | 2,8 % | 2,6 % | 2,4 % | 2,2 % | 2,0 % |
| 40 % | 1,5 % | 1,3 % | 1,1 % | 0,9 % | 0,7 % |
Ilustratīvs aprēķins, kas balstīts uz pārdevēja pro-forma datiem. Tā nav prognoze, novērtējums vai piedāvājums.
Viena sistēma vada ēku
HIDE darbojas ar speciāli izstrādātu pārvaldības platformu: viena datubāze un vienota reāllaika dzīvokļu uzskaite — no pirmā pieprasījuma līdz izbraukšanai. Liela daļa administratīvā darba notiek sistēmā; iebraukšanu, līgumu parakstīšanu un ikmēneša īres maksas iekasēšanu joprojām veic darbinieki.
Pirmā atbilde trīs minūtēs
Pieprasījumi no vietnes, Meta pieteikumu formām un WhatsApp nonāk vienā CRM, un katrs jauns pieprasījums trīs minūšu laikā saņem automātisku pirmo atbildi angļu, krievu vai latviešu valodā — jebkurā diennakts laikā; tālāk to pārņem pārdošanas komanda.
Vienota reāllaika pieejamība
Vietne, pārdošanas komanda, mākleri un analītika izmanto vienu un to pašu pieejamības dzinēju; rezervāciju pārklāšanos bloķē pati datubāze.
Rezervācija un apmaksa tiešsaistē
Brīvos dzīvokļus var rezervēt vietnē, samaksājot depozītu ar internetbankas maksājumu, karti vai Apple Pay; maksājums apstiprina rezervāciju.
Iebūvēta finanšu uzskaite
Īre tiek uzkrāta ar dienas precizitāti; rēķinus ar PVN un eksportu grāmatvedim sagatavo sistēma; depozīti tiek uzskaitīti kā saistības; naudas plūsmas prognoze — 18 mēnešus uz priekšu.
Uzkopšana, kas plānojas pati
Uzkopšanas uzdevumi pēc izbraukšanas un pirms iebraukšanas tiek izveidoti no līgumu datumiem un katru rītu sadalīti, ņemot vērā maiņas un atvaļinājumus.
Dokumentēta tehniskā apkope
Remonta pieteikumi ar fotoattēliem, mobilā saskarne meistaram, un paveikto darbu apstiprina tas, kurš pieteikumu izveidoja.
Viedā piekļuve
Visas 132 viedās slēdzenes ir integrētas ar sistēmu. Atslēgas tiek veidotas atbilstoši īres līgumam; pašreizējā pilotprojektā katru atslēgu pirms izsniegšanas apstiprina darbinieks.
Pajautājiet ēkai
Vadība ar iebūvēta MI analītiķa palīdzību vienkāršā valodā jautā par noslodzi, naudas plūsmu, pārdošanas piltuvi vai tehnisko apkopi. Apzināti tikai lasīšanas režīmā: katrai izmaiņai vajadzīgs cilvēka klikšķis.
Pro-forma darbinieku izmaksas paredz šo platformu. Vai platforma, zīmols un komanda tiek nodoti kopā ar ēku — un ar kādām licences izmaksām —, ir atsevišķas vienošanās jautājums.
100 metri līdz Vecrīgai
Noliktavas iela atrodas Rīgas centrā: vecpilsēta, upe un parki — viss desmit minūšu gājiena attālumā.
- 100m
- Vecrīga — viduslaiku vecpilsēta un UNESCO Pasaules mantojuma objekts
- 200m
- Pilsētas parki
- 400m
- Daugavas krastmala
- 600m
- Klusais centrs — Rīgas jūgendstila rajons
HIDE no iekšpuses
HIDE fotogrāfijas: dzīvokļi, koplietošanas telpas un detaļas, par kurām īrnieki maksā.
Kāpēc Rīga un kāpēc tagad
Eirozonas galvaspilsēta ar jaunu profesionāli pārvaldītu īres mājokļu tirgu — un ar nesenu pierādījumu, ka tādus mājokļus izīrē ātri.
- ES · €
- Latvija ir Eiropas Savienības un NATO dalībvalsts kopš 2004. gada, eirozonā — kopš 2014. gada
- A
- Valsts kredītreitings A kategorijā visu triju aģentūru vērtējumā: S&P A, Moody’s A3, Fitch A-; visiem stabila nākotnes prognoze (2026. gada vidus)
- 0 %
- Uzņēmumu ienākuma nodoklis par nesadalīto peļņu; nodoklis jāmaksā, kad peļņu sadala vai tā tiek uzskatīta par sadalītu
- <10 mēn.
- lai izīrētu visus 102 dzīvokļus EfTEN īpašumā Easy Riga — renovētā īres namā ārpus centra (EfTEN Capital, 2026. gada augusts)
Avoti: S&P, Moody’s un Fitch reitingu lēmumi (2026); EfTEN Capital jaunumi, 2026. gada 11. augusts. Informācija par nodokļiem ir vispārīga un nav uzskatāma par konsultāciju; nodokļu situāciju izvēlētajai struktūrai apstiprina pircēja konsultanti.
Kā notiek pārdošana
Konfidenciāls process tiešajiem pircējiem un viņu konsultantiem.
Pieprasījums un NDA
Pastāstiet, kuru Jūs pārstāvat un ko meklējat. Mēs nosūtīsim Jums konfidencialitātes līgumu (NDA).
Informatīvais memorands (IM)
Memorands un datu telpa: aktuālie darbības rezultāti, īrnieku saraksts, īres līgumi, tehniskie un juridiskie dokumenti.
Objekta apskate
Izstaigājiet ēku, apskatiet dzīvokļus un koplietošanas telpas un iepazīstieties ar operatīvo komandu.
Indikatīvs piedāvājums
Nesaistošs piedāvājums ar cenu, struktūru un laika grafiku.
Padziļinātā izpēte (due diligence)
Juridiskā, tehniskā, finanšu un nodokļu izpēte ar pilnu piekļuvi datu telpai.
Parakstīšana un darījuma noslēgšana
Pirkuma līgums un īpašuma tiesību nostiprināšana Latvijas zemesgrāmatā.
Jautājumi, ko uzdod investori
Vai tiek pārdota visa ēka?
Kāda ir prasītā cena?
Kāda ir pašreizējā noslodze?
Ko rāda pārdevēja pro-forma aprēķins?
Vai darījumā ietilpst arī operatora darbība un programmatūra?
Vai tas ir aktīvu darījums vai kapitāla daļu darījums?
Kas var iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā?
Kā saņemt informatīvo memorandu vai pieteikt apskati?
Nākamais solis
Pieprasiet informatīvo memorandu
Atstājiet kontaktinformāciju īsā veidlapā vai rakstiet mums WhatsApp. Mēs nosūtīsim konfidencialitātes līgumu, pēc tam — memorandu un piekļuvi datu telpai.
Tiešajiem pircējiem un pilnvarotiem konsultantiem. Pieprasījumi tiek izskatīti konfidenciāli.