Инвестиционный объект · продажа здания целиком
Продаётся доходный дом в центре Риги: 120 сервисных апартаментов одним лотом
Noliktavas iela 5: дом 1905 года в 100 м от Старой Риги, после реновации — меблированные апартаменты со спортзалом, сауной и коворкингом. Работает с марта 2026 года.
- Ориентировочная цена
- €20млн
- Апартаменты
- 120
- Площадь здания
- 5 300м²
- Сдаваемая площадь
- 4 120м²
- За апартамент
- €167тыс.
Действующий дом, а не проект
Шесть причин, по которым этот инвестиционный объект убедителен для институционального покупателя, — и одна оговорка, которую мы делаем сразу: объект открылся недавно, поэтому его доход ещё набирается.
2026
Работает с марта
Дом меблирован, работает под своим брендом и уже сдаёт апартаменты онлайн. Покупатель получает здание с жильцами, договорами аренды и операционными данными, а не проект на стадии разрешений; операционное ПО — по отдельному соглашению.
+20
Потенциал заполнения
100 апартаментов готовы к сдаче; ещё 20 — верхний этаж, шесть на цокольном и один на первом этаже — пока не готовы. Довести их и заполнить дом — потенциал покупателя; сроки и стоимость работ — в дата-руме.
1905
Снаружи 1905-й, внутри 2026-й
Со стороны улицы — историческая рижская архитектура, за фасадом — апартаменты после реновации, сервисы и общие пространства.
100 м
До Старой Риги
Средневековый Старый город, объект Всемирного наследия ЮНЕСКО, — в нескольких минутах пешком. Парки — в 200 м, Даугава — в 400 м, Тихий центр — в 600 м.
96 %
Компактные апартаменты, широкий спрос
115 из 120 апартаментов — студии и апартаменты с одной спальней, жильё на одного или двоих: студенты, специалисты на релокации, среднесрочная аренда.
3 мин
Управление на одной платформе
Каждое новое обращение получает автоматический первый ответ в течение трёх минут. Сдача в аренду, онлайн-депозиты, выставление счетов, уборка и техническое обслуживание ведутся в одной собственной системе, поэтому команда на объекте остаётся небольшой.
Объект в общих чертах
Угловое здание вокруг внутреннего двора: три лестницы, шесть этажей над цокольным, все готовые апартаменты сдаются меблированными.
- Адрес
- Noliktavas iela 5, Рига, LV-1010, Латвия
- Год постройки
- 1905; после реновации открыт как сервисные апартаменты в марте 2026 года
- Общая площадь здания
- 5 300 м²
- Сдаваемая площадь
- 4 120 м² (по данным продавца; сумма площадей по перечню квартир — 4 058 м²)
- Апартаменты
- 120: 45 студий, 70 с одной спальней, 5 с двумя спальнями
- Этажность
- Цокольный этаж и шесть этажей вокруг внутреннего двора
- Статус
- Действующий: 100 апартаментов готовы к сдаче, 20 пока не готовы
- Общие пространства
- Спортзал, сауна, коворкинг, лобби с кофе-баром, прачечная
- Меблировка
- Готовые апартаменты сдаются полностью меблированными и оснащёнными
- Запрашиваемые ставки аренды
- Прайс в среднем около €32 за м² в месяц с фиксированным платежом за коммунальные услуги; текущие цены предложения и фактические ставки — в рент-ролле
- Оператор
- SIA «N5», под брендом HIDE
- Сделка
- Продажа здания целиком; структура сделки согласуется с покупателем
Схема, без соблюдения масштаба
120 апартаментов на одного или двоих
Студии и апартаменты с одной спальней — 96 % апартаментов дома. Средняя площадь: студия — 23 м², с одной спальней — 39 м², с двумя спальнями — 61 м².
| Тип | Кол-во | Площадь |
|---|---|---|
| Студия | 45 | 15–33 м² |
| С одной спальней | 70 | 28–68 м² |
| С двумя спальнями | 5 | 49–68 м² |
Pro-forma продавца · EUR
Цифры и их допущения
Это pro-forma продавца: сданы все 120 апартаментов, без поправки на простой. Это цель, а не текущие показатели: её €143 400 в месяц (≈€34,8 за м² сдаваемой площади) выше того, что дал бы нынешний прайс при полной загрузке (≈€130 000). HIDE открылся в марте 2026 года и выходит на проектную загрузку; рент-ролл, история загрузки и график договоров — в дата-руме, под NDA.
Pro-forma продавца при полной загрузке, EUR
| Статья | Летний месяц | Зимний месяц | Год |
|---|---|---|---|
| Доход от аренды | 143 400 | 143 400 | 1 720 800 |
| Коммунальные расходы | (7 608) | (15 925) | (141 198) |
| Фонд оплаты труда | (9 500) | (9 500) | (114 000) |
| Налоги | (6 736) | (6 736) | (80 832) |
| Коммерческие и административные расходы | (7 594) | (7 594) | (91 128) |
| Валовая операционная прибыль | 111 962 | 103 645 | 1 293 642 |
Год — наш пересчёт летнего и зимнего месяца продавца (6 + 6). Ремонт и обслуживание, страхование, расходы на сдачу, резерв на мебель и лицензия на ПО отдельными строками не показаны; вознаграждение оператора, резерв на капитальные расходы, финансирование и расходы покупателя по сделке не учтены. Данные не аудированы.
- Валовая арендная доходность
- 8,6 %
- €1,72 млн арендного дохода по pro-forma ÷ €20 млн
- Доходность по операционной прибыли
- 6,5 %
- €1,29 млн операционной прибыли по pro-forma ÷ €20 млн
- Операционные расходы
- 24,8 %
- от арендного дохода по pro-forma
- Цена за м² сдаваемой площади
- €4 854
- €20 млн ÷ 4 120 м²
Проверьте сами
При ориентировочной цене €20 млн: опустите доход ниже pro-forma, поднимите расходы выше — и посмотрите, что останется.
Доходность по операционной прибыли при цене €20 млн в зависимости от достигнутого дохода и операционных расходов
| Достигнутый доход (строки) и операционные расходы (столбцы), оба показателя — в % от pro-forma | 90 % | 100 % | 110 % | 120 % | 130 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 % | 6,7 % | 6,5 % | 6,3 % | 6,0 % | 5,8 % |
| 85 % | 5,4 % | 5,2 % | 5,0 % | 4,8 % | 4,5 % |
| 70 % | 4,1 % | 3,9 % | 3,7 % | 3,5 % | 3,2 % |
| 55 % | 2,8 % | 2,6 % | 2,4 % | 2,2 % | 2,0 % |
| 40 % | 1,5 % | 1,3 % | 1,1 % | 0,9 % | 0,7 % |
Иллюстративный расчёт на основе pro-forma продавца. Не прогноз, не оценка и не оферта.
Одна система управляет домом
HIDE работает на специально разработанной операционной платформе: одна база данных и единый актуальный учёт апартаментов — от первого обращения до выезда жильца. Значительная часть офисной работы ведётся в системе; заселение, подписание договоров и ежемесячный сбор арендной платы пока выполняют сотрудники.
Первый ответ за три минуты
Обращения с сайта, из лид-форм Meta и WhatsApp попадают в одну CRM, и каждое новое получает автоматический первый ответ в течение трёх минут — на английском, русском или латышском, в любое время суток; дальше с клиентом работает отдел продаж.
Единый учёт свободных апартаментов
Сайт, отдел продаж, брокеры и аналитика работают с одним и тем же модулем расчёта доступности; пересекающиеся бронирования блокирует сама база данных.
Бронирование и оплата онлайн
Свободные апартаменты можно забронировать на сайте с депозитом через интернет-банк, картой или Apple Pay; оплата подтверждает бронь.
Встроенный финансовый учёт
Аренда начисляется с точностью до дня; счета с НДС и выгрузки для бухгалтерии формирует система; депозиты учитываются как обязательства; денежный поток прогнозируется на 18 месяцев вперёд.
Уборка, которая планируется сама
Уборки при смене жильцов и перед заездом создаются по датам договоров и каждое утро распределяются с учётом смен и отпусков.
Учёт технического обслуживания
Заявки на ремонт с фотографиями, мобильный экран для мастера и приёмка работ тем, кто открыл заявку.
Умный доступ
Все 132 умных замка интегрированы с системой. Ключи формируются на основании договора аренды; в текущем пилоте каждый ключ перед выдачей подтверждает сотрудник.
Спросите у дома
Руководство задаёт встроенному ИИ-аналитику вопросы о загрузке, денежном потоке, воронке продаж или техобслуживании на обычном языке. Доступ только на чтение — так задумано: любое изменение требует действия человека.
Штатное расписание в pro-forma предполагает эту платформу. Переходят ли платформа, бренд и команда к покупателю вместе со зданием — и на каких лицензионных условиях, — определяется отдельным соглашением.
В 100 метрах от Старой Риги
Улица Noliktavas находится в центре Риги: до Старого города, реки и парков — не больше десяти минут пешком.
- 100м
- Старая Рига — средневековый Старый город, объект Всемирного наследия ЮНЕСКО
- 200м
- Городские парки
- 400м
- Набережная Даугавы
- 600м
- Тихий центр — рижский район модерна (югендстиля)
Внутри HIDE
Фотографии HIDE: апартаменты, общие пространства и детали, за которые платят жильцы.
Почему Рига и почему сейчас
Столица еврозоны с молодым рынком профессионально управляемого арендного жилья — и со свежими примерами того, как быстро оно сдаётся.
- ЕС · €
- Латвия — член Европейского союза и НАТО с 2004 года, еврозоны — с 2014 года
- A
- Суверенный рейтинг категории A у всех трёх агентств: S&P — A, Moody’s — A3, Fitch — A-; прогноз у всех стабильный (середина 2026 года)
- 0 %
- Налог на прибыль предприятий с нераспределённой прибыли; налог уплачивается при распределении прибыли или признании её распределённой
- <10 мес.
- на сдачу в аренду всех 102 апартаментов Easy Riga — реновированного арендного дома EfTEN за пределами центра (EfTEN Capital, август 2026 года)
Источники: рейтинговые действия S&P, Moody’s и Fitch (2026); новость EfTEN Capital от 11 августа 2026 года. Сведения о налогах носят общий характер и не являются консультацией; позицию для выбранной структуры сделки подтверждают консультанты покупателя.
Как устроена продажа
Конфиденциальный процесс для принципалов и их консультантов.
Запрос и NDA
Расскажите, кого вы представляете и что ищете. Мы направим соглашение о неразглашении (NDA).
Инвестиционный меморандум
Меморандум и дата-рум: текущие показатели, рент-ролл, договоры аренды, технические и юридические документы.
Осмотр объекта
Осмотрите дом, апартаменты и общие пространства и познакомьтесь с операционной командой.
Индикативное предложение
Необязывающее предложение с ценой, структурой и сроками сделки.
Дью-дилидженс
Юридическая, техническая, финансовая и налоговая проверка с полным доступом к дата-руму.
Подписание и закрытие сделки
Договор купли-продажи и регистрация права собственности в Земельной книге Латвии.
Вопросы, которые задают инвесторы
Продаётся ли дом целиком?
Какова запрашиваемая цена?
Какова текущая загрузка?
Что показывает pro-forma продавца?
Входят ли в сделку операционный бизнес и программное обеспечение?
Это сделка с активом (asset deal) или с долями (share deal)?
Кто может купить недвижимость в Латвии?
Как получить инвестиционный меморандум или договориться об осмотре?
Следующий шаг
Запросите инвестиционный меморандум
Оставьте контакты в короткой форме или напишите нам в WhatsApp. Мы направим соглашение о неразглашении, затем меморандум и доступ к дата-руму.
Для принципалов и консультантов с мандатом. Обращения рассматриваются конфиденциально.